Артем Цогоев | Недвижимость

🍕Вот актуальное предложение: сеть пиццерий Pizza Hut с CapRate 7%, ОСЗ 226 м2 где-то в штате Луизиана за 63 млн.руб. Как вам? 👍Беру на всю котлету 🔥Не надо брать 👀В Урюпинске ГАБы с пиццериями лучше, душевнее

💡Существует мнение, что в США инвесторы настолько продвинутые, что коммерческую недвижимость покупают только в виде акций REIT и ETF. 📊 Однако на фондовом рынке могут наблюдаться искажения: он иногда падает, и вместе с ним обесцениваются REIT и ETF. 🚨Так как в последние годы благодаря Агенту Краснову фондовый рынок волатилен и колеблется, многих инвесторов он сильно «заколебал». Всё бОльшую популярность получает частное владение объектами ГАБ т.н. проекты NNN. 💰NNN или Triple Net это система сбора арендных платежей, при которой арендатор оплачивает: текущий ремонт и содержание, эксплуатацию, страхование и даже налог на имущество. Эта система довольно распространена в Европе и США. ⚓️Как правило, арендаторами в проектах NNN являются супермаркеты, рестораны, автозаправки, непродовольственные магазины и аптеки. Договоры - долгосрочные. 💼 Количество состоятельных частных инвесторов, предпочитающих покупать такие проекты растёт. Цены - от $0.5 млн. Доходность - от 4 до 8% cap.rate. 👀Зачем покупают доходность 4% при инфляции 3.5%? 1️⃣ Пассивный доход 2️⃣ По сравнению с неровными показателями фондового рынка США доходность на долгом горизонте для многих ультраконсервативных инвесторов вполне удовлетворительная 3️⃣ Налоговые льготы в рамках программы 1031 Exchange (для части инвесторов) Зачем это знать частному инвестору из России? Пост создан исключительно в целях расширения кругозора и повышения насмотренности!

Давно мы не выпускали подборку хороших Telegram-каналов о недвижимости. А зря, накопилось очень много интересного: 🟠Большинство брокеров продают квартиры. Наталия покупает их и для себя. За 16 лет она собрала инвестиционный портфель с пассивным доходом около 1,5 млн рублей в месяц. В канале — честные обзоры новостроек и вторичного рынка, аналитика ЖК и советы, основанные на собственном опыте. 🟠Олару Наталья — топ-брокер по недвижимости Москвы. Подписывайтесь на авторский канал Натальи, чтобы узнавать: – изнанку рынка новостроек глазами эксперта – реальные кейсы и новости – неочевидные способы выгодной покупки – жилые комплексы, на которые действительно стоит обратить внимание 🟠Бойко о недвижимости — это авторский подход аналитика в недвижимости с 16-летним опытом. Зарабатываю на недвижимости и вас научу. Подсвечиваю недобросовестных застройщиков и полезные акции для покупки квартиры. Честно, смело и объективно! 🟠Деньги из бетона — ваш проводник в мир недвижимости. Вы узнаете: • как закрыть ипотеку в 6 раз быстрее • как экономить на ЖКХ от 34 000 в год • как купить жилье без больших накоплений и наследства в 2026 году А если сдаете квартиру в аренду, забирайте подарок — шаблон идеального договора аренды. 🟠Канал юриста по недвижимости Олеси Бухтояровой — для покупателей, риелторов и инвесторов. Как распознать рискованную сделку, проверить объект, разбираем изменения в законодательстве, распознаём мошеннические схемы. Консультации, обучение специалистов. 🟠Ипотека в России. Новости и Аналитика – аналитический канал по ипотеке в России. Актуальные новости и экспертные комментарии. Статистика и аналитика. • Подписывайтесь @rusipoteka • Кредиты на бизнес • Русипотека в MAX • Ипотечный чат в MAX 🟠РИА Недвижимость — все новости о рынке жилья, проблемах застройщиков, изменениях в сфере ЖКХ, необычных архитектурных проектах в России и мире в одном месте. Канал @ria_realty рекомендуют друг другу не только чиновники и профессионалы, но и обычные люди. 🟠«Лабиринт Инвестора» — авторский канал, который любят, хейтят, восхищаются и ненавидят. Встречайте — аналитика рынка и «разборы» лучших новостроек Москвы: «для аренды», «для жизни» или «для инвестиций». Активное комьюнити, сотни комментариев и мнений @labirint_investora 🟠Где ваши деньги? Какие агенты побеждают в битве за чеки в 2026 году? "Беспринципный риэлтор" ведет, пожалуй, самый полезный канал для агентов и выдает рынку лучшие подкасты про недвижимость. Одни коменты под его постами чего только стоят... Посмотрите быстрее! 🟠Если вы думаете, что сейчас не время покупать квартиру — вы просто не знаете про канал OWNSTONE. Они собрали подборку самых выгодных проектов с рассрочками от 60 000₽ в месяц с выгодной рассрочкой под 0% или ипотекой гораздо ниже рыночных ставок, по закрытым программам, которых нет у застройщиков в открытом доступе. Подписывайтесь и получите подборку эксклюзивных лотов под ваш бюджет. Организаторы подборки TGStar_Agency

«Дикси» или «Минимаркет»? 💸 При выборе ГАБ инвесторы традиционно отдают предпочтение федеральным сетям - «Магниту», «Дикси», «Пятёрочке». Логика тут такая: узнаваемый бренд, прозрачная отчётность, стандартизированные договоры. Но означает ли это, что независимый мини-маркет - заведомо менее качественный арендатор? 💰 Независимые ритейлеры нередко готовы платить более высокую арендную плату по сравнению с сетевыми игроками. Кроме того, процесс согласования договорных условий с ними происходит гораздо быстрее и проще, не требуя длительных юридических процедур и многоуровневых согласований, характерных для крупных корпораций. 🤝 Независимые ритейлеры, как правило, проявляют большую гибкость при обсуждении коммерческих условий аренды. Они готовы вести переговоры об изменении арендных ставок, предоставлении льготных периодов для запуска (арендных каникул) и других важных деталей договора аренды, которые могут вызывать разногласия. Такой подход позволяет учитывать интересы обеих сторон. 📞 Немаловажным фактором является и оперативность в коммуникации при решении текущих вопросов по эксплуатации помещений. С независимыми ритейлерами вопросы решаются быстрее и проще, чем с крупными сетями с их многоступенчатой системой управления и согласований. 🛒 Ещё одно преимущество независимых ритейлеров - способность адаптировать ассортимент под запросы локального потребителя, что часто бывает затруднительно для больших сетей. 🔍 Ключевой вопрос для инвестора - не «сеть или не сеть», а качество конкретного арендатора и, что важнее, качество самого помещения. Независимого ритейлера стоит проверить через СПАРК или Федресурс: финансовое состояние, история судебных споров, срок работы юрлица и деловая репутация. Если бизнес работает несколько лет и показывает стабильную выручку - это весомый аргумент в пользу надёжности. 🏪 И всё же фундамент инвестиции - это помещение, а не арендатор. Ликвидный объект в правильной локации найдёт нового арендатора при любом сценарии. На рынке присутствуют объекты ГАБ с несетевыми продуктовыми операторами. Например, на Планерной, 12к1 (метро «Планерная», менее 1 мин. пеш.) есть помещение 99,1 м2, которое арендует независимый продуктовый ритейлер - «Минимаркет», магазин шаговой доступности с ассортиментом продуктов питания, напитков и табачной продукции. МАП - 750 000 ₽, договор на 5 лет, стоимость объекта ₽94,5 млн. Помещение расположено на первом этаже жилого дома, имеет отдельную входную группу с фасада, открытую планировку, потолки 3,7 м и отделку от арендатора. И это помещение, по моему мнению, является иллюстрацией того, что устойчивый трафик и востребованный формат обеспечивает спрос на продукты питания вне зависимости от вывески. 💡Подытожу: выбор между федеральным сетевиком и независимым оператором не всегда очевиден. Независимый ритейлер может быть вполне надёжным арендатором. Стоит однако помнить, что защита инвестора в первую очередь в качестве локации: сильное место само по себе сохраняет ценность. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.